Máximo Silva, Gerente General de Hipotecaria Security-Principal:

Claves para tomar un crédito hipotecario

El mercado de los créditos hipotecarios no ha perdido su dinamismo y nivel de competencia, aunque el escenario sea un poco más restrictivo. Es un buen momento para comprar una segunda vivienda o hacer una inversión, por la apreciación significativa que han tenido en los últimos años los activos inmobiliarios.

Máximo Silva, es gerente general de Hipotecaria Security-Principal y le consultamos sobre los aspectos que son relevantes para quien va a pedir un crédito hipotecario.

Existen varios consensos en la industria del financiamiento hipotecario. El primero de ellos es que no se debe o puede ser mayor el dividendo al  25 por ciento de la renta conjunta de los postulantes. Lo segundo es que la suma del dividendo que aspiras a pagar, más todos los gastos financieros asociados, incluidos otros dividendos hipotecarios y cuotas de crédito de consumo, no debe superar el 40 por ciento de los ingresos totales conjuntos.

También hay que considerar que lo común es que el financiamiento sea hasta de un 80 por ciento como promedio entre los distintos oferentes, lo que demanda que las personas saquen de su bolsillo un 20 por ciento de pie.

Muchas veces al cotizar un crédito hipotecario cometemos un error práctico de enfocarnos sólo en la tasa de interés. Por muy ventajosa que pueda ser una oferta de financiamiento en cuanto al interés, hay que tomar en cuenta la Carga Anual Equivalente que incorpora todos los gastos asociados al crédito, como interés y seguros. Esta es una excelente herramienta para determinar todos los costos asociados, incluidos los seguros de incendio, sismo y de desgravamen.

En ese sentido, el cliente tiene que hacer el ejercicio y preguntarse ¿con quién paga menos de dividendo?  Esto porque los seguros pueden representar hasta  60 puntos base de la tasa de interés.

En el caso de Hipotecaria Security Principal  apuntamos a un segmento medio y medio alto al cual se le exige un comportamiento comercial intachable y volúmenes de renta y activos altos. En los últimos años se ha observado un aumento en las exigencias por parte de los acreedores a esta segmentación de potenciales deudores. Uno de esos resguardos es un menor acceso a financiamiento al 90 por ciento o más,  llegando hoy a niveles promedios de un 80 por ciento.

Se nota que hay una apreciación muy significativa de los activos inmobiliarios en los últimos años, con aumentos en un rango de 50 a 70 por ciento en el valor de ellos, pero los salarios reales no han crecido en la misma proporción, por lo que el universo potencial de personas para financiar es más reducido que hace algunos años. Los ingresos de un sujeto a crédito no han ido en la línea con el reajuste del mercado inmobiliario por lo que hoy es más difícil ser sujeto de crédito para un activo inmobiliario que hace algunos pocos años atrás.

A partir del año pasado, las instituciones que ofrecen financiamiento por sobre el 80% deben generar provisiones adicionales lo que hizo que se encareciera el costo alternativo. Esto ha llevado a que algunos bancos cambiaran su estrategia de captación y fortalecieran su oferta en clientes premium e iniciaron campañas más agresivas con el fin de su captarlos y realizar cruce de productos.

Esta mayor competitividad entre los acreedores generó mayor dificultad para cerrar negocios, un mercado más competitivo, ya que debemos enfrentar una especie de “subsidio escondido” en el producto hipotecario con otros productos bancarios como las cuentas corrientes o las tarjetas de crédito.

En el caso nuestro, que somos una empresa mono-producto, y no tenemos alternativas de cruzar productos, buscamos que las condiciones para los dividendos sean más atractivas para los clientes y transformarnos en la empresa que ofrece el mejor servicio medido en la satisfacción de nuestros clientes y la velocidad en todos nuestros procesos.  Sobre todo sabiendo que los clientes están cada vez más informados y saldrán a cotizar en varias compañías antes de tomas su decisión.

No sólo es una disputa de tasas. Como decía anteriormente, en el caso nuestro tenemos que ser una alternativa de servicio distinto que no sea medible sólo por precios, sino también por lo rápido, flexible y ejecutivo.  Es por esto que hemos desarrollado, por ejemplo, un producto altamente flexible para el pago de los dividendos. Además contamos con gente altamente capacitada para acompañar a nuestros clientes en un proceso que es largo y complejo como la gestión del financiamiento para comprar una propiedad.

El deseo del cliente siempre será pagar menos dividendo y en los últimos años, la pendiente de las tasas que era negativa, ha tendido a estabilizarse. Lo importante es que los clientes sepan que existen gastos operacionales como la redacción de nuevas escrituras y la reinscripción en el Conservador de Bienes Raíces, además de gastos en notaría que no necesariamente terminan reduciendo el dividendo.

Lo que hemos visto ahora es que la gente está solicitando un refinanciamiento, pero con un monto adicional para satisfacer otras necesidades particulares, con la ventaja de llevar ese nivel de deuda extra a un plazo de 20, 25 ó 30 años.

Seis puntos para tener en cuenta
  • No es conveniente exceder el 25 por ciento de la renta conjunta en el monto del dividendo.
  • La suma del dividendo y todos los gastos financieros asociados, no deben superar el 40 por ciento de los ingresos.
  • Si va tomar un crédito hipotecario, dele prioridad y no contraiga otras deudas simultáneas.
  • Cotice con varios oferentes de créditos.
  • Considere no sólo la tasa de interés sino también la Carga Anual Equivalente (CAE).
  • Para saber el costo total del crédito incluya los seguros de incendio, sismo y desgravamen.

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