Fernando Sánchez, Presidente de Independencia Fondos de Inversión:

Fondos de inversión inmobiliarios: rentables, diversificados y de bajo riesgo

Lo ha pensado, pero no sabe cómo operan y qué beneficios puede obtener si decide destinar su dinero a distintos instrumentos financieros. Dentro de la amplia gama de posibilidades, los fondos de inversión inmobiliarios se han convertido en una opción muy atractiva por varias razones.

“Tienen un tratamiento especial porque están exentos de impuestos, además de ser estables, garantizar una muy buena rentabilidad y la posibilidad de diversificar el riesgo para garantizar buenos retornos”. Así lo explica, Fernando Sánchez, presidente de Independencia Fondos de Inversión, empresa con 25 años de experiencia y con más de 2,5 mil millones de dólares en activos administrados.

Sánchez agrega que “los que quieren adquirir participación en estos activos tienen que conocer la cartera de inversiones, el nivel de endeudamiento y que quienes van a administrar el portafolio sean serios”.

Sánchez indica que las personas sólo tienen que recurrir a un corredor para que compre las cuotas de estos fondos que se transan en la Bolsa de Comercio de Santiago.

Existen fondos de renta, desarrollo e infraestructura. En el primer caso se trata de la compra de oficinas, locales comerciales o bodegas para su arriendo. Mientras que los de desarrollo están orientados a proyectos habitacionales en todas sus etapas hasta la venta.

En materia de infraestructura está la posibilidad de invertir en sociedades concesionarias como puede ser el caso Túnel El Melón, donde Independencia Fondos de Inversión tuvo una exitosa experiencia.

Según detalla Sánchez, Independencia está interesada especialmente en aquellas concesiones que tienen algún elemento inmobiliario involucrado, como son los terminales de transportes, donde se produce un alto flujo de personas y se pueden desarrollar proyectos de uso mixto.

Quienes participan colectivamente en este sistema de inversión acceden a una rentabilidad anual muy superior a lo que lograrían en un APV, plantea Sánchez. Los promedios históricos son de 10 por ciento y los inversores obtienen 5 dividendos al año con un 7 por ciento de “dividend yield” (precio pagado sobre el nivel de bolsa).

Al tener una cartera diversificada se garantiza una mayor seguridad en los retornos, porque no se juega el capital en pocas opciones. También constituye un excelente mecanismo de ahorro a mediano y largo plazo.

El fondo de rentas administrado por Independencia tiene activos en Chile que representan el 92 por ciento de su cartera y el resto está invertido en Estados Unidos, de acuerdo a la última presentación de su cuenta anual realizada en abril pasado.

Principalmente en oficinas, locales comerciales, centros de distribución, terrenos y proyectos de desarrollo.

Si de riesgos se trata siempre van a existir vaivenes. Bien lo sabe, Fernando Sánchez quien explica que entre los años 2014 y 2016 por el bajo crecimiento “hubo un exceso de oferta, se dejó de construir y no subieron las rentas, pero benefició a quienes andaban buscando arriendos con buenas condiciones de precios en el caso de las oficinas y bodegaje”.

No obstante, ese aumento de la vacancia fue transitorio y no afectó los dividendos y utilidades de las inversiones que son a mediano y largo plazo. Si ralentizaron un poco el impulso de nuevos negocios.

Sánchez comenta que en Estados Unidos iniciaron sus inversiones el año 2006, pero en los últimos años se ha intensificado, principalmente en edificios de renta de la Costa Este. Tienen presencia en 19 estados norteamericanos a través de socios locales que gestionan oficinas, centros comerciales y edificios corporativos.

“No tenemos mega socios sino que General Partners, que es un esquema con un socio más pasivo que aporta capital y otro que es el gestor que lleva a cabo el plan de negocios para lograr el éxito en las inversiones”, comenta Sánchez.

La necesidad surgió porque “en Chile en los últimos años había excedentes en los ahorros que buscaban alternativas de inversión en dólares y se pudo lograr con una buena red de socios que conocen muy bien cómo opera cada estado, sus leyes y condiciones tributarias” comenta Sánchez

La sede de las operaciones de la inversora chilena es Miami, donde Independencia cuenta con un equipo de 15 profesionales, además de sus socios locales.

Las principales condiciones que hacen atractivas las inversiones en Estados Unidos son las bajas tasas, la obtención de dividendos en dólares y rentabilidades finales de 10 a 11 por ciento. Por este motivo, es que más de la mitad de los activos totales que son administrados por la compañía corresponde a inversiones en tierras norteamericanas.

Las economías de escala son muy importantes para la gestión del portafolio de inversiones, porque lógicamente los costos de administrar son distintos entre lo que puede significar un edificio, centro comercial o un proyecto residencial.

Justamente por esto es que Independencia Fondos de Inversiones ha postergado su irrupción en el tema residencial. Sánchez precisa que se requieren de ciertas habilidades de gestión distintas a lo que sucede con las oficinas están evaluando al mejor socio para avanzar en esa línea.

Saber que por medios de cuotas podrán adquirir partes de los distintos fondos, que generarán una excelente rentabilidad y otros beneficios a través de una cartera diversificada de opciones para maximizar las ganancias (considerando la plusvalía) y con un bajo riesgo financiero en el caso del sector inmobiliario.

¿Qué son y cómo operan los fondos de inversión inmobiliarios?
  • Existen fondos de renta, desarrollo e infraestructura.
  • Los fondos de renta corresponden a la compra de propiedades para ser arrendadas.
  • Los fondos de desarrollo se refieren a proyectos inmobiliarios de viviendas, oficinas, galpones u otros.
  • Los fondos de infraestructura se refieren a obras de mayor envergadura como Aeropuertos, carreteras, etc.
  • Las personas participan colocando una cantidad de dinero de acuerdo a reglas específicas.
  • La administración del dinero se delega en un gestor que realiza distintas operaciones para lograr un alto grado de rentabilidad para quienes forman parte de ese fondo.
  • Su valor se establece a partir de la tasación, del mercado de venta y la capitalización de las rentas de arriendo.
  • Las condiciones de reembolso o liquidez de estos fondos son fijadas previamente y las normas son bastante estrictas.
  • Estos fondos están pensados para inversiones de largo plazo y la constancia es la clave para obtener mayor rentabilidad.
  • De acuerdo a los datos de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (ACAFI), existen 29 administradoras que manejan más de un centenar de fondos públicos.

 

Artículos relacionados

Armonía y un toque de historia para decorar en la primera o segunda vivienda

No se trata sólo de modernidad y tendencias. También están los colores, aromas y estructuras que redefinen los espacios, además del toque propio para darle distinción a su casa o departamento decorar una casa o departamento. Moca Espinoza es una decoradora con una reconocida trayectoria y experiencia.

Claves para tomar un crédito hipotecario

El mercado de los créditos hipotecarios no ha perdido su dinamismo y nivel de competencia, aunque el escenario sea un poco más restrictivo. Es un buen momento para comprar una segunda vivienda o hacer una inversión, por la apreciación significativa que han tenido en los últimos años los activos inmobiliarios.

Llegó el tiempo de innovar en la segunda vivienda

Cada vez se le destina más tiempo y dedicación, además de recursos. Pasaron a ser relevantes aspectos como el valor arquitectónico y constructivo junto con la funcionalidad de los espacios y el equipamiento. Ya paso el tiempo de replicar o utilizar lo que sobró de la primera vivienda.