Olga Domínguez, Abogada de la Pontificia Universidad Católica de Chile:

Para dar pasos efectivos en la compra y venta de propiedades

Generalmente las etapas para vender o adquirir una propiedad son: La oferta de compra, aceptación y cierre del negocio, promesa, estudio de títulos, escritura de compraventa, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y entrega del inmueble. Olga Domínguez, abogada de la Universidad Católica nos da sus claves para que este proceso sea simple y sin conflictos.

Domínguez señala que el primer factor de negociación es el precio y luego vienen la forma de pago y la fecha de entrega.

“Cuando se capta la propiedad es común que se firme un documento que autoriza al corredor de propiedades a mostrar la casa, obtener fotografías y negociar el precio para concretar la operación, (dentro de los márgenes indicados por el dueño, y los rangos del mercado) y se establece  una comisión que se pagará al corredor al cerrar la operación explica la abogada.

En la redacción de la promesa, el corredor cumple una función conciliadora en caso de dificultades entre las partes ya que como lo señala Olga Domínguez la promesa corresponde al “rayado de cancha para la compraventa”.

Una de las cláusulas principales de la promesa es el plazo para celebrar la compraventa definitiva y además se debe establecer que la venta está condicionada a que los títulos de la propiedad estén conforme a derecho.

Para ello, el vendedor debe entregar una serie de documentos.  Uno de ellos es el certificado de dominio vigente que “permite saber si la persona que está vendiendo su casa es efectivamente la dueña”. Además entrega información respecto si el propietario compró el inmueble separado de bienes o en sociedad conyugal”.

Domínguez indica que con el estudio de títulos, “el comprador sabrá si existe un solo propietario o varios y si los antecedentes de la propiedad están conforme a derecho. También, si la propiedad tiene hipotecas u otras limitaciones al dominio como servidumbres o es declarada bien familiar. Adicionalmente pueden existir temas pendientes como regularizar una posesión efectiva, haber usufructos inscritos e incluso puede ser necesario levantar un embargo ante un tribunal”.

Domínguez enfatiza que estudiar los títulos es una responsabilidad esencial del comprador, más allá de los estudios que pueda hacer el banco que otorga el crédito.

Este proceso demora normalmente entre 60 y 90 días y si los títulos están en orden sólo resta concretar la operación de compraventa, pagar el precio e inscribir la casa o departamento en el Conservador de Bienes Raíces.  Si una de las partes se desiste se aplica una multa que por lo general es bastante alta.

La forma de pago puede ser un vale vista o depósito a plazo con instrucciones notariales de ser entregados al vendedor una vez inscrita la propiedad en el Conservador a nombre del comprador. También puede ser mediante dinero efectivo, crédito hipotecario, entre otras.

En ocasiones, dice Domínguez se puede dejar una parte del valor retenido con instrucciones en Notaria hasta la entrega efectiva de la propiedad. También existe la posibilidad de que el vendedor solicite un plazo adicional para comprar otra propiedad y le arriende la casa al nuevo propietario una vez que el inmueble esté inscrito a su nombre.

Olga Domínguez también se desempeña como Mediadora. A ella le ha tocado mediar distintos tipos de conflictos, y situaciones como las diferencias dentro un matrimonio respecto a la declaración de un bien familiar.

“Como Mediadora eres una facilitadora del diálogo. No opinas ni juzgas ni tampoco asesoras salvo que te contraten como abogado donde tu obligación es defender los intereses de tu cliente”, sostiene Domínguez.

“En la mediación le entregas a las personas un espacio de comunicación y a través de preguntas logras que quienes enfrentan un dilema o conflicto vean más allá de su postura y evalúen las necesidades de todos los involucrados, logrando una solución conjunta, creativa, que los beneficie a todos”, agrega Domínguez.

Además, cuenta que cuando se trata de una herencia puede ocurrir que “una de las partes se quiera adjudicar una propiedad y pagar los derechos al resto de los herederos. En estos temas puede existir más de un bien raíz y dos o más personas pueden estar interesadas en una misma propiedad, por lo que se necesitará una mediación para que las partes se pongan de acuerdo o un partidor que dirima el conflicto.

En todos estos casos, Domínguez dice que en muchos casos, se aplica el tradicional dicho que es mejor un mal acuerdo que un buen juicio. La idea, sin embargo es que los acuerdos sean atractivos para ambas partes, y se eviten los costos económicos y emocionales de un enfrentamiento judicial siempre que sea posible, de manera de encontrar formas de comunicación mediante las cuales se pueda abordar y resolver el conflicto. La idea es que el proceso de compra y venta se vaya desarrollando de manera agradable, segura y expedita, con la ayuda del corredor y los demás involucrados.

Los Documentos que no deben faltar
  • Copia de la Inscripción vigente de la propiedad (período de 10 años hacia atrás) obtenidos del Conservador de Bienes Raíces, correspondiente al lugar donde está ubicada la propiedad.
  • Copia de la Escritura de Compraventa de la casa o departamento que acredita el título mediante el cual adquirió el dominio el vendedor y las copias de las escrituras de los propietarios anteriores hasta completar 10 años. Si no las tienen se pueden obtener copias en el Archivo Judicial.
  • Certificado de Hipotecas y Gravámenes.
  • Certificado del Avalúo Fiscal que con el número de rol se puede obtener de la página web del Servicio de Impuestos Internos y Certificado de deuda de Contribuciones que acredita que la propiedad no tiene deudas por este concepto.
  • Certificado de Matrimonio del Vendedor.
  • Certificado de No Expropiación del Serviu.
  • Certificado de No Expropiación Municipal.
  • Certificado de Número Municipal de la propiedad.
  • Si el Vendedor es una sociedad se requerirán los antecedentes legales de ésta y la persona que vende debe tener poder suficiente para hacerlo.
  • En caso de sucesiones hay que pedir los antecedentes de la posesión efectiva además de la inscripción de herencia.
  • Todos estos documentos se consideran cuando la propiedad es urbana y usada, si es nueva se requieren además el certificado de recepción final, permiso de edificación.
  • Si existe una comunidad o condominio se requiere una copia del Reglamento de Copropiedad.

 

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